تراژدی کارمندان اجارهنشین؛ وقتی حقوق، پیش از زندگی به صاحبخانه میرسد.
علیرضا جاجرمی؛ حقوقدان
به گزارش پایگاه خبری رخداد اقتصادی؛ تراژدی مسکن ایران شاید در همین پارادوکس فرسایشی نهفته باشد: انسان، در عصر دانش و فناوری؛ و در سرزمینی برخوردار از زمین، منابع و ظرفیتهای گسترده تولید، برای ابتداییترین حقِ زیستن ــ داشتن سرپناهی شایسته ــ از دسترسی به آن بازمیماند.
گویی آنچه کمیاب شده، نه خانه، که فراموشی [حقِ] برخورداری از خانه است.
موضوع مسکن در ایران دیگر صرفاً یک مسئله اقتصادی یا عمرانی نیست؛ به موضوعی در پیوند با عدالت اجتماعی، حقوق اقتصادی، توزیع ثروت، امنیت خانواده و کیفیت حکمرانی تبدیل شده است. مساله مسکن یکی از سنگینترین مؤلفههای سبد هزینه
خانوار و از مهمترین کانونهای فشار تورمی است؛ و امروز نه فقط «کمبود خانه»، بلکه شکاف فزاینده میان «ثروت ملکی» و «توان خرید مردم» است؛ شکافی که مسکن را از حقِ برخورداری به عاملی برای بازتولید نابرابری اجتماعی تبدیل میکند.
و حال پرسش اساسی فقط از منظر عملکردی و آماری نیست که «چقدر مسکن ساختهایم؟»؛ بلکه این است که چرا با وجود دههها سیاست ها و بودجه های ساختوساز و صرف منابع گسترده، دسترسی بخش بزرگی از مردم به مسکن مناسب همچنان دشوارتر و حتی دست نیافتنی شده است؟
و شاید پرسش تلختر این باشد:
یک شهروند، یک کارمند و یک حقوقبگیر، چند ساعت و چند سال از عمر خویش را باید بفروشد تا تنها حق داشتن یک سقف را به دست آورد؟
از همینجا، مسئله مسکن از شمارش ساختمانها فراتر میرود و به مسئله رابطه میان کار، درآمد، دارایی و حق زیستن تبدیل میشود.
آیا واقعاً مسکن کم داریم؟
برای فهم مسئله، بد نیست مروری به پنج دهه گذشته کنیم.
جمعیت ایران از حدود ۳۳٫۷ میلیون نفر در سال ۱۳۵۵ به بیش از ۹۰ میلیون نفر در سالهای اخیر رسیده است؛ یعنی حدود ۱۷۴ درصد افزایش. در همین دوره، تعداد خانوارها نیز به دلیل کاهش بعد خانوار و افزایش تشکیل خانوارهای مستقل، با سرعت قابل توجهی افزایش یافته است.
همزمان، تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده از حدود ۵٫۳۱ میلیون واحد در سال ۱۳۵۵ به ۲۲٫۸۳ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده و موجودی مسکن کشور در سالهای اخیر بهمراتب افزایش یافته است و می توان حدودی مطرح کرد که تعداد واحدهای مسکونی شش برابر سال ۱۳۵۵ است.
بنابراین، نمیتوان بحران امروز را صرفاً با این گزاره توضیح داد که «در ایران مسکن نساختهایم».
ساختهایم؛ بسیار هم ساختهایم.
اما پرسش اصلی همچنان باقی است:
اگر این حجم از ساختوساز انجام شده است، چرا مسکن برای میلیونها جوان، کارمند، کارگر و خانوار متوسط و کمدرآمد، همچنان از دسترس دورتر میشود؟
اینجاست که باید از «تعداد خانهها» عبور کرد و به نحوه توزیع، تخصیص و کارکرد اقتصادی مسکن پرداخت.
خانه خالی؛ یک نشانه، نه تمام مسئله؛
سرشماری سال ۱۳۹۵ حدود ۲٫۶ میلیون واحد مسکونی خالی و حدود ۲٫۱ میلیون اقامتگاه دوم را ثبت کرد. این ارقام، بهتنهایی ثابت نمیکنند که بحران مسکن ناشی از خانههای خالی است؛ اما پرسشی جدی درباره نحوه تخصیص منابع در بازار مسکن ایجاد میکنند.
چگونه ممکن است در اقتصادی که بخشی از شهروندان برای تأمین مسکن مناسب با دشواری جدی مواجهاند، همزمان شمار قابل توجهی از واحدهای مسکونی خارج از مصرف اصلی باقی بماند؟
از اینجا، مسئله دیگر فقط «ساختوساز» نیست؛ بلکه تنظیمگری، تخصیص کارآمد منابع و ایجاد انگیزه برای قرار گرفتن مسکن در چرخه مصرف واقعی است.
مسکن؛ خانه یا دارایی؟
مسکن در بسیاری از اقتصادها همزمان کارکرد مصرفی و سرمایهای دارد. اما در اقتصادهای تورمی، هنگامی که حفظ ارزش پول دشوار میشود، داراییهای ملکی میتوانند به یکی از مهمترین پناهگاههای حفظ ارزش تبدیل شوند.
در چنین شرایطی، مسکن ممکن است همزمان:
• خانهای برای زندگی؛
• ابزاری برای حفظ ارزش دارایی؛
• وثیقهای برای دریافت اعتبار؛
• وسیلهای برای انتقال ثروت میان نسلها؛
• منبع درآمد اجارهای؛
• و در برخی موارد، موضوع سوداگری باشد.
مشکل از جایی آغاز میشود که کارکرد سرمایهای مسکن بر کارکرد سکونتی آن غلبه کند.
اگر زمین بایر از فعالیت مولد اقتصادی جذابتر شود، اگر نگهداری ملک مطمئنتر از سرمایهگذاری در تولید تلقی شود و اگر تورم انتظاری، تقاضا برای داراییهای ملکی را تقویت کند، دیگر نمیتوان بازار مسکن را صرفاً با عرضه و تقاضای مصرفی توضیح داد.
اقتصاددان و نظریهپرداز مشهور بریتانیایی «آن پتیفور» معتقد است که ما اغلب مسئله را اشتباه صورتبندی میکنیم. در نگاه رایج، بحران مسکن یعنی کمبود عرضه؛ پس راهحل هم روشن است: بیشتر بسازیم.
اما آقای پتیفور میگوید در بسیاری از کشورها، مسئله اصلی کمبود خانه نیست؛ بلکه مالیشدن مسکن بعنوان اموال سرمایه ای است.
هنگامی که مسکن بیش از پیش به دارایی مالی تبدیل میشود، جریان سرمایه و اعتبار میتواند قیمت دارایی را از نیاز واقعی به سکونت فاصله دهد.
تراژدی کارمند اجارهنشین؛
شاید یکی از روشنترین پیامدهای این بحران، که ظهور و بروزش شدت گرفته، کارمند و حقوقبگیری باشد که کار میکند، مالیات میپردازد، خدمت عمومی ارائه میکند، اما برای داشتن یک سقف امن و مناسب، ناچار است بخش بزرگی از حاصل کار خود را به هزینه مسکن اختصاص دهد.
اینجا مفهوم «فقر شاغلان» بی خانمان اهمیت پیدا میکند.
ممکن است فرد شغل داشته باشد، اما اگر هزینه مسکن بخش نامتناسبی از درآمد او را جذب کند، «داشتن شغل» بهتنهایی معیار مناسبی برای سنجش حداقل های یک زندگی معمولی نخواهد بود.
در ادبیات سیاست مسکن، آستانه متعارف استطاعتپذیری معمولاً حدود ۳۰ درصد درآمد خانوار برای هزینه مسکن در نظر گرفته میشود؛ هرچند تعریف و روش محاسبه این شاخص در کشورها و نظامهای آماری مختلف متفاوت است.
اما پرسش مهم برای ایران این است:
چه میزان از افزایش حقوق اسمی، پیش از آنکه به رفاه خانوار تبدیل شود، توسط افزایش اجاره و هزینه مسکن جذب میشود؟
این پرسش برای نظام اداری و دولت اهمیت مضاعف دارد؛ زیرا ناترازی میان درآمد و هزینههای واقعی زندگی، علاوه بر رفاه کارکنان، میتواند بر جذب و نگهداشت سرمایه انسانی دستگاههای دولتی نیز اثر بگذارد.
اگر یک نیروی متخصص، مدیر، کارشناس یا کارمند کارآمد، میان ادامه خدمت با کاهش مستمر قدرت خرید و رفتن به بخش یا بازار دیگری با هزینه فرصت کمتر مردد شود، مسئله دیگر فقط «حقوق و دستمزد» نیست؛ مسئله، حفظ سرمایه انسانی، بهره وری و کیفیت اداره عمومی کشور است.
نظام اداری برای تربیت، توسعه و نگهداشت سرمایه انسانی هزینه میکند؛ اما اگر شرایط اقتصادی، امکان برخورداری این نیرو از سطح متعارفی از زندگی را از میان ببرد، بخشی از این سرمایه انسانی بهتدریج در معرض فرسایش یا خروج قرار میگیرد.
و اینجاست که عنوان این یادداشت معنا پیدا میکند:
تراژدی کارمند اجارهنشین، فقط تراژدی یک مستأجر نیست؛ تراژدی ناترازی میان کار، درآمد و هزینه زندگی است.
مسئله فقط اجاره نیست؛ نسبت «کار» و «مسکن» است؛
برای سنجش وضعیت مسکن، پرسش اصلی نباید فقط این باشد:
چند واحد ساختهایم؟
باید پرسید:
یک خانوار با درآمد حاصل از کار خود، چند سال باید کار کند تا بتواند مسکن مناسبی خریداری کند؟
و حتی بنیادیتر:
چند ساعت از کار روزانه یک انسان صرفاً برای پرداخت هزینه سقفی میشود که مالک آن نیست؟
سوداگری؛ مسئله فرد نیست، مسئله مشوقهاست؛
در اینجا نیز باید منصف بود.
نمیتوان همه مالکان یا بازیگران و فعالان بازار مسکن را سوداگر دانست و نباید سرمایهگذاری مشروع را مذموم شمرد.
پرسش اصلی جای دیگری است:
آیا ساختار اقتصادی و قواعد حفظ ارزش ثروت در ایران، نگهداری زمین و ملک را در مواردی از سرمایهگذاری مولد جذابتر نکرده است؟
اگر پاسخ مثبت باشد، مسئله فقط «دلال» نیست.
مسئله، ساختار مشوقهای اقتصادی است.
وقتی نگهداری یک دارایی بدون ایجاد ارزش افزوده متناسب، از فعالیت مولد اقتصادی کمریسکتر و سودآورتر تلقی شود، طبیعی است که بخشی از سرمایه به سمت داراییهای ملکی حرکت کند.
بنابراین، مقابله با سوداگری را نمیتوان صرفاً به برخورد موردی با معاملهگران یا بنگاهها محدود کرد؛ بلکه باید مشوقهای اقتصادیِ رفتارهای سوداگرانه را اصلاح کرد.
مسکن و تورم؛ رابطهای که یکطرفه نیست
در تحلیلهای عمومی، معمولاً رابطهای ساده ترسیم میشود:
تورم افزایش مییابد ← قیمت زمین و مسکن افزایش مییابد.
اما آیا رابطه میتواند در جهت معکوس نیز عمل کند؟
پاسخ به این پرسش نیازمند بررسی دقیق آماری و اقتصادسنجی است؛ با این حال، از منظر سازوکار اقتصادی نمیتوان آن را نادیده گرفت.
افزایش شدید قیمت زمین و مسکن میتواند به رشد انتظارات تورمی، و افزایش هزینه زندگی و فشارهای تورمی منتقل شود.
بنابراین، مسکن در شرایط خاص ممکن است صرفاً قربانی تورم نباشد؛ بلکه یکی از مسیرهای انتقال و تشدید فشارهای تورمی نیز باشد.
از مالیاتستانی تا تنظیمگری؛
در سیاست مسکن، مالیات نباید صرفاً ابزار درآمدزایی دولت باشد؛ بلکه میتواند اهرمی برای اصلاح رفتار بازار و تأمین منفعت عمومی باشد. خانهای که بیدلیل و بهطور مستمر خالی میماند، باید هزینهای متناسب با این رفتار داشته باشد؛ و ملکی که برای بازگشت به چرخه سکونت نیازمند نوسازی است، شایسته مشوق هدفمند باشد. از این منظر، موفقیت سیاست مالیاتی نه با میزان مالیات وصولشده، بلکه با میزان تغییری که در رفتار بازار ایجاد میکند سنجیده میشود. اگر هدف کاهش خانههای خالی است، موفقیت یعنی خانههای خالی کمتر؛ چراکه مالیاتِ تنظیمگر زمانی کارآمد است که رفتار بازار را اصلاح کند، نه آنکه صرفاً هزینهای تازه بر آن بیفزاید.
مالکیت خصوصی و مصلحت عمومی؛
مسکن صرفاً یک کالا نیست؛ بلکه با حق، عدالت، کرامت انسانی و مصلحت عمومی گره خورده است؛ چنانکه اصل ۳۱ قانون اساسی، برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی و فراهمکردن زمینه تحقق آن را وظیفه دولت دانسته است. در عین حال، مالکیت خصوصی نیز حقی بنیادین است و سیاستگذاری مسکن باید میان صیانت از حقوق مالکانه و مسئولیت اجتماعی، آزادی اقتصادی و مصلحت عمومی توازن برقرار کند. از این منظر، مسئله را نمیتوان به تقابل ساده «مالکیت خصوصی» و «مداخله دولت» فروکاست؛ پرسش اساسی، یافتن مرز حق مالکیت و مسئولیت اجتماعی در بازاری است که اختلال در آن مستقیماً بر رفاه خانوار، توزیع ثروت، تورم و ثبات اجتماعی اثر میگذارد. اینجاست که ظرفیت فقه و حقوق، از مفاهیمی چون عدالت، منع اضرار، حقوق نیازمندان و مصلحت عمومی تا اصول حقوق عمومی و سیاست اجتماعی، میتواند در گفتوگویی میانرشتهای با اقتصاد مسکن، به طراحی الگویی برای تنظیمگری عادلانه و متناسب با شرایط امروز کشور یاری رساند.
آمار؛ وقتی یک عدد میتواند بخشی از واقعیت را پنهان کند؛
شاید بهانه اصلی این یادداشت، نحوه بیان برخی ارقام درباره تورم، سهم مسکن از هزینه خانوار و نسبت اجاره به درآمد حقوقبگیران در محافل رسمی باشد.
مسئله این نیست که یک مقام یا دستگاه الزاماً قصد ارائه اطلاعات نادرست دارد؛ مسئله این است که هیچ عددی بدون تعریف، جامعه آماری، دوره زمانی و روش محاسبه، بهتنهایی معنای سیاستی کاملی ندارد.
وقتی گفته میشود «مسکن فلان درصد از هزینه خانوار است»، باید پرسید:
• کدام خانوار؟
• کدام دهک؟
• مالک یا مستأجر؟
• شهری یا روستایی؟
• تهران یا متوسط کشور؟
• اجاره یا کل هزینه مسکن؟
• درآمد ناخالص یا خالص؟
• میانگین یا میانه؟
و مهمتر:
آیا این شاخص واقعاً تجربه زندگی حقوقبگیر و مستأجر را نمایندگی میکند؟
ممکن است یک میانگین آماری از نظر محاسباتی کاملاً صحیح باشد، اما شدت بحران را در گروهی خاص پنهان کند.
از این رو، حکمرانی خوب با آمار درست آغاز میشود؛ اما حکمرانی عادلانه با آماری آغاز میشود که واقعیت گروههای آسیبپذیر را پشت میانگینها پنهان نکند.
فراز پایانی:
بحران مسکن در ایران، دیگر صرفاً مسئله کمبود ساختوساز نیست؛ بلکه حاصل برهمخوردن تعادل میان درآمد و قیمت مسکن، مصرف و سرمایه، عرضه و تقاضا و ثروت و فرصت است؛ پدیدهای که با تورم مزمن، سوداگری زمین و ملک، ضعف سیاستهای اجاره، تمرکز ثروت در داراییهای ملکی و کاستیهای تنظیمگری و هماهنگی سیاستها، مسکن را از یک نیاز ضروری به یکی از مهمترین سازوکارهای بازتولید نابرابری و محرومیت تبدیل کرده است.
تراژدی کارمندان اجاره نشین از آنجا آغاز میشود که دستمزد، پیش از آنکه به رفاه تبدیل شود، صرف هزینه بقا میشود؛ و انسان، به جای آنکه از حاصل کار خویش زندگی بسازد، ناگزیر میشود بخشی از سالهای عمرش را برای حق ماندن زیر یک سقف بفروشد.
از این منظر، بحران مسکن دیگر صرفاً بحران یک بازار نیست؛ آزمونی برای عدالت اجتماعی، کرامت انسان و کیفیت سیاستگذاری عمومی است؛ آزمونی که نتیجه آن را نه در شمار ساختمانهای ساختهشده، بلکه در توان مردم برای برخورداری از یک زندگی شایسته باید سنجید.
و شاید بتوان صورت مسئله امروز را در یک جمله خلاصه کرد:
مسئله ایران دیگر صرفاً این نیست که خانه چقدر گران شده است؛ مسئله آن است که خودِ زندگی، با همه حقوق، منزلت و کرامت انسانیاش، چه اندازه گران و دستنیافتنی شده است. هنگامی که بخش عمده دستمزد، پیش از آنکه صرف زیستن شود، در بهای سقفی برای سرپناه فرو میرود، بحران مسکن دیگر بحرانِ قیمت یک کالا نیست؛ بحرانِ استطاعتِ زندگی و امکانِ زیستن شایسته است.