گزارش اختصاصی رخداد اقتصادی از دانستی‌های یک معامله بی‌دردسر؛
متقاضیان خرید خانه بخوانند/ چگونه با وکالت نامه خرید و فروش کنیم؟
در عصر حاضر به دلیل مشغله‌های زیاد کاری و زندگی در کلان شهرها، وجود ملک و زمین‌های بسیار، بحث وکالت بلا عزل یا سند وکالتی را داغ نگه داشته است.
به گزارش خبرنگار پایگاه خبری رخداد اقتصادی؛ در عصر حاضر به دلیل مشغله‌های زیاد کاری و زندگی در کلان شهرها، وجود ملک و زمین‌های بسیار، بحث وکالت بلا عزل یا سند وکالتی را داغ نگه داشته است. همه ما بیشتر این کلمات را در عرصه خرید و فروش ملک و ماشین شنیده‌ایم. نقل و انتقال ملک برای فروختن یک ملک یا زمین دارای هزینه‌های زیادی است. به همین دلیل بسیاری از افراد از به نام زدن سند خودداری کرده و یک سند وکالتی و وکالت بلا عزل تنظیم می‌کنند و همه کارهایشان به صورت قانونی با همان سند انجام می‌شود. خرید و فروش با وکالت بلا عزل و وکالت‌نامه دارای معایب و مزایای خاص خود است.
بهتر است قبل از انجام چنین معاملاتی همه نکاتی که در رابطه با این موضوع وجود دارد را مطالعه کنید و دقت کافی در انجام عقد قرارداد داشته باشید. توصیه می‌کنیم با افرادی که نمی‌شناسید به هیچ عنوان معاملات وکالتی انجام ندهید.
ما در گزارش حاضر نحوه خرید خانه از طریق وکالت‌نامه را شرح می‌دهیم.
* معنای وکالت در خرید و فروش ملک
طبق قانون مدنی کشور جمهوری اسلامی ایران وکالت‌نامه به عقدی گفته می‌شود که سبب این قرارداد یکی از طرفین قرارداد شخص دیگری را برای انجام امور خود وکیل می‌کند و فردی که امور به او ملحق می‌شود وکیل نام دارد و کسی که به شخص دیگری وکالت می‌دهد موکل نامیده می‌شود.
دقت داشته باشید حتماً باید وکالت‌نامه شما باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در دفترخانه‌های رسمی به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت وکالت شما فسخ شده و قانونی نیست.
* منظور از وکالت چیست؟
منظور از وکالت عقد قراردادی است که بین دو نفر انجام می‌شود و در این قرارداد یک طرف به طرف دیگر جهت انجام امور شخصی خود وکالت قانونی می‌دهد. فردی که وکالت می‌دهد اصطلاحاً موکل خوانده می‌شود و طرف دیگر قرارداد اصطلاحاً وکیل نامیده می‌شود.
عقد وکالت باید به صورت کتبی انجام شود و یک نسخه از آن به همراه موکل و نسخه دیگر آن دست وکیل باشد و دقت داشته باشید مراجع قضایی و اداری سند کتبی عادی را پذیرا نبوده و شما حتماً باید قرارداد خود را به صورت رسمی در یک دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.
از جمله اختیارات وکیل این است که وکیل می‌تواند اختیار هرگونه تصرفات در مورد موضوع وکالت مأخوذه از سوی موکل خود را داشته باشد.
* شروع کار/ تبدیل سند وکالتی به قطعی و معامله وکالتی
معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی‌زند. در عوض به خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست و رد پایش هرجایی کهن پای سند و انتقال سند در میان است، مانند خرید و فروش خودرو، دیده می‌شود.
دلایل مختلفی برای این نوع معامله وجود دارد. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سندش به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه‌های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند.
گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد. گاهی هم سند در رهن بانک است و فعلا امکان آزادسازی و انتقال سند وجود ندارد.از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است که ما به چند مورد از آنها اشاره می‌کنیم:
- صرف زمان بسیار در نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده که گاهی به اندازه یک روز کاری طول می‌کشد.
- صرف هزینه بسیار جهت نقل و انتقال ملک از فروشنده به خریدار، که باید دقت داشته باشید در صورت خرید خانه‌ای با وام اوراق این سند زدن هزینه زیادی برای خریدار دارد.
- گم شدن سند رسمی ملک خریداری شده.
- فرار مالیاتی
- آماده نبودن سندهایی که باید به صورت تفکیک‌شده دربیایند.
- عجله فروشنده و … .
* نکاتی که در معاملات وکالتی باید لحاظ شود
در معامله‌های کلان که از طریق وکالت‌نامه صورت می‌گیرد الزامی است که پیش از انجام معامله اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که تنظیم کننده سند بوده است، کتباً استعلام شود، مبایعه نامه و وکالت‌نامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند. در واقع دو عضو جدا نشدنی شمرده می‌شوند و هرگز بدون مبایعه نامه و صرفاً به اعتبار تنظیم وکالت‌نامه معامله‌ای انجام ندهید، بهتر است جهت پیشگیری از سوء استفاده از وکالت‌نامه در آینده، دقت شود که وکالت‌نامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد و از انجام معامله‌هایی که به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل باشد و یا این‌که موکلین افراد متعددی همانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب کنید.
* خطرات خرید و فروش ملک با وکالت‌نامه
معاملات وکالتی مشکل‌های خاص خود را نیز دارد و باید پیش از انجام چنین قراردادهایی به نکات آن دقت کرد. در ادامه ما خطراتی که در معاملات وکالتی شما را تهدید می‌کند شرح می‌دهیم.
++ وکالت بلا عزل
در برخی از معاملات وکالتی فروشنده جهت انتقال سند قطعی به فردی که از او خرید را انجام داده است «وکالت بلاعزل» می‌دهد و اغلب مردم تصور می‌کنند چون کلمه بلا عزل را در این قرارداد شنیده‌اند و این وکالت بلاعزل است خریدار می‌تواند در هرزمانی اقدام به ثبت سند به نام خود کند از این رو باید دقت داشته باشید برداشت شما از این کلمه با تعریفی که قبل‌تر توضیح دادیم اشتباه است. منظور از کلمه وکالت بلاعزل این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند. اما متأسفانه هنوز همراه‌هایی برای فسخ قرار داد حتی در حالت وکالت بلا عزل وجود دارد و طبق قانون در صورتی که یکی از طرفین معامله مجنون یا دیوانه شود و یا دچار مرگ ناگهانی شود این وکالت که فی‌مابین آنها بسته شده است به راحت فسخ می‌شود. حال این قرارداد وکالت بلا عزل باشد یا نباشد.
++ با وکالت بلا عزل شما هنوز مالک اصلی ملک نخواهید بود
دقت داشته باشید حتی زمانی که شما دارای وکالت بلا عزل هستید در واقع به صورت قانونی مالک ملک خود نیستید و بهتر است هر چه سریع‌تر جهت اقدام برای تبدیل وکالت‌نامه به سند قطعی و نقل و انتقال ملک اقدامات لازم را انجام بدهید.
++فروشنده می‌تواند ملک وکالتی را به چند نفر بفروشد
شاید شما به عنوان خریدار ملک وکالتی تصور کنید خانه‌ای که به‌صورت وکالتی به شما فروخته شده است و نقل و انتقال ملک با سند وکالتی انجام شده دیگر نمی‌تواند از طرف فروشنده مورد معامله قرار گیرد زیرا به شما وکالت بلاعزل داده است.
*بالاخره وکالتی بخریم یا نخریم؟
همان‌طور که گفتیم معامله وکالتی خطرات خاص خودش را دارد و حتی اگر مبایعه‌نامه نیز تنظیم کنید باز هم ممکن است حین انتقال سند به مشکلاتی بخورید. با این حال گاهی اوقات مجبور به معامله وکالتی هستید و اگر مجبور به این کار شدید اولا حتما مبایعه‌نامه بنویسید. ثانیا حتما مطمئن شوید که سند توقیف یا در رهن بانک نیست و بعد از پرداخت هزینه حتما سند را از فروشنده بگیرید. ثالثا مطمئن شوید که خانه بدهی مالیاتی خاصی نداشته باشد. در نهایت هم در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی به قطعی اقدام کنید.
انتهای پیام/